小區(qū)物業(yè)管理方案（通用11篇）
為了確定工作或事情順利開展，我們需要提前開始方案制定工作，方案屬于計劃類文書的一種。你知道什么樣的方案才能切實地幫助到我們嗎？下面是小編收集整理的小區(qū)物業(yè)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
小區(qū)物業(yè)管理方案 1
一、項目概況
1.地理位置
該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項目主要經(jīng)濟指標
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的`養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程貼合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。
小區(qū)物業(yè)管理方案 2
一、指導(dǎo)思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。
二、服務(wù)范圍
社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
�。ǘ┕箔h(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。
�。ㄈ┕舶踩婪�。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
�。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
�。┢渌�。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。
三、基本原則
�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
�。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實施的10個社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。
五、工作思路
在推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。
�。ㄒ唬┫日魏蠊芾�。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治，再通過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進行長效管理。
�。ǘ┫刃麄骱髮嵤Ｍㄟ^廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
�。ㄈ┫确⻊�(wù)后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。
六、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長:
副組長:
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機構(gòu)。
七、職責(zé)分工
區(qū)政府辦：負責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準；
區(qū)財政局：負責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；
區(qū)工商分局：負責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導(dǎo)、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬蕚潆A段
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
�。ǘ⿲嵤╇A段
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。
�。ㄈ┛己蓑炇针A段
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達85%以上的'社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。
九、工作要求
�。ㄒ唬└叨戎匾�，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處
推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設(shè)人民滿意城市的基本要求。
�。ǘ┏浞譁蕚洌瑸槿鎸嵤┥鐓^(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責(zé)和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責(zé)。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。
�。ㄈ┤χС�，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
小區(qū)物業(yè)管理方案 3
一、工作現(xiàn)況
20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點對醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實施了物業(yè)管理，對這兩個小區(qū)實施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調(diào)查，把三級服務(wù)內(nèi)容標準、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費許可證都傳遞到了業(yè)主當中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計了業(yè)主的詳細姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費工作正在進行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項服務(wù)已經(jīng)到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準備到位。準備20xx年元月1日正式納入管理。
二、老舊小區(qū)的特點及老舊小區(qū)改造和實施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題
老舊小區(qū)有四個明顯的特點
1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。
2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。
3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果，收費工作中繳費積極的業(yè)主和找各種理由不繳費的業(yè)主形成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。
4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。
三改造和實施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題
1、改造不徹底造成實施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例，改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業(yè)入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監(jiān)督機構(gòu)，留下了很多建筑垃圾，物業(yè)公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區(qū)沒有劃停車位，物業(yè)公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業(yè)公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如
2、由于長時間沒有實施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費意識淡薄，物業(yè)費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費。
3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項目不適合以后實施物業(yè)管理。
4、改造是一個系統(tǒng)工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當售房完畢的時候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當是小區(qū)當中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當中沒有門崗房，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內(nèi)容。
5、改造老舊小區(qū)及實行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的'位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。
6、針對老舊小區(qū)小的特點，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個或幾個小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。
四、針對以上問題提幾點建議
1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗，改造后的小區(qū)也應(yīng)當由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負擔(dān)。
2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。
3、對前期改造過的小區(qū)進行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個骨頭。
4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進行物業(yè)知識進社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。
5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。
6、對承擔(dān)社會責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。
7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區(qū)實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經(jīng)驗，為以后改造打下基礎(chǔ)。
8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè)，這一點很重要。用現(xiàn)進技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。
結(jié)束語：總之，老舊小區(qū)改造并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃，政府部門協(xié)調(diào)，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實施管理，并對實施物業(yè)管理的公司給予適當?shù)难a貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。
小區(qū)物業(yè)管理方案 4
隨著城市化進程的不斷推進，小區(qū)成為了大多數(shù)人居住的首選。一個高效的物業(yè)管理方案對于小區(qū)的良好運行至關(guān)重要。在小區(qū)的前期，物業(yè)管理方案的制定和實施可以幫助居民們享受更好的生活質(zhì)量，提高小區(qū)的整體環(huán)境和居住品質(zhì)。下面將詳細介紹小區(qū)前期物業(yè)管理方案。
1、小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要重視人性化服務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)該建立一個積極，友好和熱情的服務(wù)團隊，他們能夠及時回應(yīng)居民的需求，并提供專業(yè)的解決方案。這個團隊應(yīng)該具備良好的溝通能力和服務(wù)意識，與居民建立良好的關(guān)系，并及時解決居民的問題和困惑。物業(yè)管理方案還應(yīng)該提供24小時的緊急服務(wù)，保證居民在任何緊急情況下都能及時得到協(xié)助。
2、小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要注意環(huán)境建設(shè)。物業(yè)公司應(yīng)該制定詳細的綠化規(guī)劃，保證小區(qū)綠化面積達標，并進行定期養(yǎng)護和維護。小區(qū)應(yīng)該設(shè)置公共休閑區(qū)，提供供居民使用的健身設(shè)施和兒童游樂場所。物業(yè)管理方案還應(yīng)考慮小區(qū)綠化和環(huán)境衛(wèi)生的管理，定期清理垃圾，清洗道路和公共區(qū)域，確保小區(qū)的整潔和美觀。
3、小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要制定完善的安全措施。物業(yè)公司應(yīng)該建立一個專業(yè)的安全管理團隊，并安排安全人員24小時值班。小區(qū)的入口和出口應(yīng)該安裝監(jiān)控設(shè)備，以及其他必要的安全設(shè)施。物業(yè)管理方案還應(yīng)定期組織安全演習(xí)，提高居民的安全意識和防范能力。
除了以上幾點，小區(qū)前期物業(yè)管理方案還應(yīng)注重居民參與。物業(yè)公司可以建立小區(qū)居民委員會，由居民自愿參與，并作為物業(yè)公司與居民之間的橋梁。委員會可以有助于收集居民的反饋意見和建議，定期組織社區(qū)活動，促進居民之間的'溝通和合作。通過居民的參與，物業(yè)管理方案可以更好地滿足居民的需求，提供更好的服務(wù)質(zhì)量。
一個全面和綜合的小區(qū)前期物業(yè)管理方案包括人性化服務(wù)，環(huán)境建設(shè)，安全措施和居民參與。這些方面都是相互關(guān)聯(lián)的，相輔相成的。物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，制定切實可行的管理方案，妥善處理各種問題和挑戰(zhàn)。通過合理的組織和管理，小區(qū)的居住環(huán)境將會更加舒適宜人，居民的生活質(zhì)量也能夠得到提高。通過物業(yè)管理方案的實施，小區(qū)將成為一個和諧、宜居的社區(qū)。
小區(qū)物業(yè)管理方案 5
一、綜合管理
1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。
3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標志，服務(wù)主動、細致、周到，用語文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標準、收費依據(jù)、收費標準。
6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，有服務(wù)人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構(gòu)負責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)機構(gòu)，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃，并按規(guī)定組織實施。
9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進行安全檢查。
12、設(shè)置意見箱，每年集中進行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進行公益性宣傳。
二、房屋維修養(yǎng)護
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。
2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。
3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。
5、按照有關(guān)規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。
6、保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
7、對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。
8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設(shè)施設(shè)備運行及維修養(yǎng)護
1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運行和使用。
2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺帳），有設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。
3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、對共用設(shè)施設(shè)備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。
5、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定，進行運行、養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測。
6、設(shè)備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復(fù)。
8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機構(gòu)負責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)部門）。
9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。
4、電梯出現(xiàn)故障時，電梯報修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達現(xiàn)場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，并報告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實責(zé)任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每年進行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標志。
3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。
4、按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應(yīng)及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的`共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養(yǎng)護
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車服務(wù)
1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。
2、引導(dǎo)進出小區(qū)車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標志。
4、小區(qū)內(nèi)的機動車輛憑證出入，臨時進入小區(qū)的機動車輛進行登記。
5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。
6、定期存放的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
7、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運行，各類指示標識清晰。
8、交通設(shè)施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動車收費停放服務(wù)應(yīng)達到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應(yīng)報告主管部門。
4、裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理，問題嚴重的應(yīng)報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
小區(qū)物業(yè)管理方案 6
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100％。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
�。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
�。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應(yīng)的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓(xùn)，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權(quán)益。
�。ㄋ模┙⑹�、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長：xx
副組長：xx
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，抓好具體的組織實施。
四、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責(zé)此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責(zé)任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的'行政主管部門，具體負責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進行實施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
�。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責(zé)制，層層落實責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜希ズ谜�。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
�。ㄋ模⿵娀芾�，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責(zé)，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
小區(qū)物業(yè)管理方案 7
隨著城市發(fā)展和人民生活水平不斷提高，小區(qū)的建設(shè)也越來越普及和重要。作為居民生活的基礎(chǔ)設(shè)施之一，物業(yè)管理對于小區(qū)的日常運營和居民的生活質(zhì)量有著至關(guān)重要的影響。因此，在小區(qū)建成前的前期物業(yè)管理方案的制定和實施，對于小區(qū)的長期發(fā)展和居民的幸福感具有重要的意義。
首先，小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要圍繞著居民需求展開。由于小區(qū)是居民居住的場所，因此居民的需求和滿意度是評判管理是否成功的重要指標。小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要充分了解居民的需求，如居住面積、公共設(shè)施需求、安全等方面的要求，并根據(jù)這些需求進行詳細規(guī)劃和布局。例如，在小區(qū)規(guī)劃中，需要充分考慮到居民的生活便利性，如商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、學(xué)校和幼兒園的選址、醫(yī)療服務(wù)的可及性等。這樣能夠滿足居民對于生活的便利和舒適，提高居民的生活質(zhì)量。
其次，小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要制定合理的經(jīng)營理念和管理機制。一方面，小區(qū)前期物業(yè)管理方案要有自身的定位和目標。在管理方面，可以設(shè)立小區(qū)物業(yè)管理委員會或相關(guān)的管理組織，讓居民參與管理決策，使居民能夠更好地參與到小區(qū)事務(wù)中來。另一方面，小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要規(guī)劃管理的實施機制。這要包括管理人員的選拔和培訓(xùn)、工作流程的規(guī)范和設(shè)備的更新等方面，以保證管理工作的`高效、有序和持續(xù)發(fā)展。
此外，小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要注重社區(qū)建設(shè)和環(huán)境保護。社區(qū)建設(shè)是小區(qū)管理的重點之一，管理方案要注重社區(qū)文化和社區(qū)精神的建設(shè)，促進居民之間的交流和溝通。通過組織社區(qū)活動、設(shè)立公共休閑設(shè)施等，提高居民的居住體驗和幸福感。同時，小區(qū)前期物業(yè)管理方案也要注重環(huán)境保護。合理規(guī)劃小區(qū)綠化，建設(shè)景觀美化設(shè)施，采取科學(xué)的垃圾分類和處理措施等，以營造良好的生活環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)。
最后，小區(qū)前期物業(yè)管理方案需要制定合理的資金籌集和使用計劃。小區(qū)的物業(yè)管理需要資金的支持，因此，管理方案需要對資金的籌集和使用進行規(guī)劃。一方面，可以通過物業(yè)費的收取來籌集資金，同時可以開展相關(guān)的商業(yè)活動來增加收入。另一方面，需要合理安排資金的使用，確保資源的合理分配和使用，提高小區(qū)的物業(yè)管理效益。此外，還需要建立資金監(jiān)控機制，對資金的使用進行透明化和公開化，提高居民對物業(yè)管理的信任和滿意度。
綜上所述，小區(qū)前期物業(yè)管理方案的制定和實施是小區(qū)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。通過充分了解居民需求，制定合理的經(jīng)營理念和管理機制，注重社區(qū)建設(shè)和環(huán)境保護，以及制定合理的資金籌集和使用計劃，才能實現(xiàn)小區(qū)的良好運營和居民的幸福生活。通過持續(xù)的管理工作，小區(qū)能夠不斷優(yōu)化和完善，成為居民安居樂業(yè)的理想家園。
小區(qū)物業(yè)管理方案 8
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；2019年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
�。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的`規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費的成本測算
管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
小區(qū)物業(yè)管理方案 9
如今，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，越來越多的小區(qū)涌現(xiàn)而出。為了方便居民的生活以及保障小區(qū)的安全和良好環(huán)境，物業(yè)管理成為小區(qū)的重要組成部分。小區(qū)前期物業(yè)管理方案是確保小區(qū)物業(yè)管理工作順利進行的關(guān)鍵，本文將從規(guī)劃、人員配置、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量控制等方面詳細介紹小區(qū)前期物業(yè)管理方案。
一、規(guī)劃階段
在小區(qū)前期物業(yè)管理方案中，規(guī)劃階段是非常重要的一步。需要明確小區(qū)的規(guī)模和功能定位，確定小區(qū)的住宅、商業(yè)、公共設(shè)施等區(qū)域，并進行合理的區(qū)劃劃分。要確定小區(qū)的建筑風(fēng)格和建筑材料，以確保小區(qū)整體美觀、舒適。在規(guī)劃階段，還需要考慮小區(qū)的交通配套設(shè)施和綠化環(huán)境，合理規(guī)劃車輛停放區(qū)域和人行道，打造優(yōu)美的景觀和休閑場所。
二、人員配置
在小區(qū)前期物業(yè)管理方案中，人員配置是至關(guān)重要的一環(huán)。物業(yè)公司需要提供足夠的員工，包括保安人員、清潔人員、綠化人員等。保安人員負責(zé)維護小區(qū)的安全和治安，保障居民的人身財產(chǎn)安全。清潔人員負責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，保持小區(qū)的整潔和衛(wèi)生。綠化人員負責(zé)小區(qū)的綠化養(yǎng)護工作，使小區(qū)的綠地景觀更加美麗。還需要配備物業(yè)管理人員，負責(zé)協(xié)調(diào)和管理小區(qū)的各項工作。
三、服務(wù)內(nèi)容
小區(qū)前期物業(yè)管理方案中的服務(wù)內(nèi)容對于居民的生活質(zhì)量至關(guān)重要。物業(yè)公司需要提供物業(yè)管理服務(wù)，包括小區(qū)的安全保衛(wèi)、物業(yè)設(shè)施的維護和綜合管理工作。物業(yè)公司還需要提供生活服務(wù)，包括快遞服務(wù)、代收郵件、家政服務(wù)等。還需要提供便民服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的超市、咖啡廳、健身房等，方便居民的日常生活。
四、質(zhì)量控制
在小區(qū)前期物業(yè)管理方案中，質(zhì)量控制是一個重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)公司應(yīng)建立一套完善的質(zhì)量控制機制，制定相關(guān)的管理規(guī)定和操作流程，確保物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和效率。物業(yè)公司還應(yīng)加強培訓(xùn)和教育，提高員工的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)水平，定期開展績效評估，及時糾正存在的.問題，確保物業(yè)管理工作的順利進行。
小區(qū)前期物業(yè)管理方案是確保小區(qū)物業(yè)管理工作順利進行的重要保障。通過合理的規(guī)劃、科學(xué)的人員配置、完善的服務(wù)內(nèi)容和有效的質(zhì)量控制，可以為居民提供良好的居住環(huán)境和生活服務(wù)。只有不斷完善和改進物業(yè)管理方案，才能滿足居民對于生活品質(zhì)的需求，打造一個和諧宜居的小區(qū)。希望本文所介紹的小區(qū)前期物業(yè)管理方案能夠為相關(guān)物業(yè)公司提供一些借鑒和參考，以提高小區(qū)物業(yè)管理的水平。
小區(qū)物業(yè)管理方案 10
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。
二、職責(zé)任務(wù)
(一)強化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)
(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。
2.街道各科室職責(zé)
(1)街道城建科負責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責(zé)落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的.年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。
(4)街道司法所負責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務(wù)科負責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負責(zé)。
(7)街道紀工委負責(zé)對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監(jiān)督和審計。
3.社區(qū)居委會職責(zé)
(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負責(zé)傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)
(1)負責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。
(8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。
(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)
(1)按照快速反應(yīng)、及時組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。
(2)負責(zé)實行全天候24小時專人接聽應(yīng)急報修電話并做好記錄。
(3)負責(zé)安排維修單位，服務(wù)時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負責(zé)督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應(yīng)提供相關(guān)電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)
(1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔(dān)負起物管責(zé)任，及時將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)�；芾�，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員如下：
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。
四、機構(gòu)設(shè)置
為便于機構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機構(gòu)，具體負責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站
2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。
(2)外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)
(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強領(lǐng)導(dǎo)，提高認識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設(shè)、推進文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強化責(zé)任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責(zé)，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立“一把手”負總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結(jié)果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
小區(qū)物業(yè)管理方案 11
寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、 營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。
這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進行市場行情調(diào)研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理
大型寫字樓辦公機構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務(wù)中心的設(shè)備配置
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的'配備可根據(jù)服務(wù)項目的增設(shè)而添置。
商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設(shè)備進行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進行維修。
2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)。客人對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥
具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。
(2)工作程序。①服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求;向客戶講明收費情況，開據(jù)收費通知單
并收一定比例的押金。②服務(wù)中：以準確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準時、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客
人到財務(wù)部結(jié)賬。《商務(wù)中心費用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)
交給財務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。
商務(wù)中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;
寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結(jié)算單》上簽名。
3、商務(wù)中心的服務(wù)項目
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括：
翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;
秘書服務(wù)，包括各類文件處理;
辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);
整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);
臨時辦公室租用服務(wù);
長話、傳真、電信服務(wù);
商務(wù)會談、會議安排服務(wù);
商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);
客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;
郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務(wù)等;
報刊、雜志訂閱服務(wù);
客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);
文件、名片等印制服務(wù);
成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
報刊剪報服務(wù);
秘書培訓(xùn)服務(wù)等。
三、 前臺服務(wù)
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多 ，主要包括：
問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);
信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);
個人行李搬運、寄存服務(wù);
出租汽車預(yù)約服務(wù);
提供旅游活動安排服務(wù);
航空機票訂購、確認;
全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);
餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;
文娛活動安排及組織服務(wù);
外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
花卉代購、遞送服務(wù);
洗衣、送衣服務(wù);
代購清潔物品服務(wù);
提供公司“阿姨”服務(wù);
其他各種委托代辦服務(wù)。
有的寫字樓的報修點也設(shè)在前臺，方便客戶報修。
四、設(shè)施設(shè)備管理
寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項工作：
1、設(shè)備管理
(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。
(2)完善工程部架構(gòu)。
(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。
(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。
(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。
2、維修與保養(yǎng)
(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程序。
(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。
(3)設(shè)備的維修。
對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應(yīng)注意：
①是否按設(shè)備分類編制計劃。
�、诰S修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時間)。
�、劬S修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
①強制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。
�、� 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
�、墼\斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。
�、苋婢S修。即當設(shè)備出現(xiàn)嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
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